地產產業規劃如何贏在起跑線上
來源：未知 日期：2018-08-22 點擊：次
近年來，隨著住宅地產市場遇冷，商業地產競爭日趨白熱化，受地方政府歡迎的產業地產似乎成了開發商們的下一片“藍海”。華夏幸福基業、聯東U谷等一批成功產業地產開發企業的發展壯大，讓越來越多的傳統開發商，紛紛扎堆這個方興未艾的地產細分領域。
隨著逐漸激烈市場競爭，如何強強聯合形成差異化競爭優勢、避免同質化也將是房企們需要面臨的一大問題。業內人士認為，需要避免的是100%同質化。而在諸如特色小鎮的打造上，必然有90%是需要“同質化”的，差異化體現在剩余的10%上。
要真正突破瓶頸，在市場化的熱潮中分一杯羹，以差異化競爭取勝，除了具備豐富的地產開發經驗外，還需考慮四大要素：
1、 內容為王：形成上下游產業鏈匯聚
產業地產的核心是產業，只有形成產業集群，上下游產業之間才能實現互補和支持，上下游企業間才能實現人才和知識的快速交流與分享，促進行業不斷創新和保持活力。
2、載體輕盈: 著重提升高附加值環節
區別于傳統工業地產給人的粗笨和高污染印象，地產產業規劃的載體更多表現為研發孵化樓、產業創新大廈、商務花園，以及各種零售、餐飲等消費性商業，人才服務公寓，物流配送及售后服務設施等城市配套。相比單純的工業廠房，產業地產似乎載體更加輕盈，但是，載體只是輔助元素，只有內容“充實”起來，載體的“輕盈”才能助推產業地產的發展。所以，這不僅需要開發企業能深刻理解上下游產業一體化的重要性，更需掌握產業“微笑曲線”的規律及其本質。
產業“微笑曲線”反映的規律是，在整個上下游價值鏈中，前端的研發設計與后端的銷售物流才是高附加值且利潤空間較大的部分，而中間的生產制造則屬于利潤空間較小且附加價值低的環節。
在傳統的工業地產開發中，由于對人才、技術及專業化程度的重視不夠，這些高附加值的環節容易被忽略，往往造成工業園區很容易受外部宏觀環境影響，發展過程中出現園區大規模的生產企業破產倒閉、園區自身難以轉型升級甚至產業轉移等現象。因而，產業地產開發要真正做到，大力發展兩端高附加值的部分。
3、配套落地: 創造適合產業園區發展的服務設施
要使地產產業規劃擁有高質量的“內容”和更輕盈的“載體”，實現差異化競爭，還需考慮一個不可或缺的因素，就是人氣的集聚。
目前國內很多產業地產園區，白天都是車水馬龍、川流不息甚至熱鬧非凡，這從園區內中午的餐飲、零售業的火爆程度和停車場的汽車數量可見一斑，然而到了傍晚下班后的時間，乃至晚上，就會變成靜悄悄的一片漆黑，各種商業配套都是門可羅雀、賓客稀少，儼如一座“鬼城”。
積聚不了人氣的產業地產是不可能留住人才的，產業發展更是一句空話。解決此種難題的唯一途徑，就是根據該主題產業園區，創造適合其人才生活的配套設施，如更舒適的居住環境，更便利的交通接駁，更有針對性的教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用、行政管理等公建配套，人才愿意留下來。
4、招商做實: 產業資源與客戶的積累需要長期深耕
產業地產開發商，大多由傳統的住宅開發或其他行業轉型過來，招商能力的缺乏，是他們共同的致命弱點。因為即便產業定位多精準，規劃起點有多高，倘若招商沒有落到實處，一切都是紙上談兵。
這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代，國內產業地產的發展目前正處于戰國群雄角逐的爭霸時代，競爭才剛剛開始，要贏在起跑線上、實現差異化致勝雖可能起步艱難，然只有考慮到上述四大要素，做好充足準備，才有機會在市場上占有一席之地。
