與20年前的中關(guān)村相比，2020年疫情下的中關(guān)村產(chǎn)業(yè)功能、主題業(yè)態(tài)均發(fā)生了很大變化。基于長期觀察，199IT&景遠(yuǎn)資管商業(yè)地產(chǎn)研究中心嘗試通過系列研究的形式，還原中關(guān)村區(qū)域定位，給希冀在中關(guān)村高速發(fā)展的TMT行業(yè)公司提供更專業(yè)的視角。

中國硅谷

中關(guān)村科技園起源于20世紀(jì)80年代初的“中關(guān)村電子一條街”，作為當(dāng)時中國最重要的科技技術(shù)創(chuàng)新示范區(qū)，贏得了多個重磅級的頭銜，是我國“第一個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”、“第一個國家自主創(chuàng)新示范區(qū)”、“第一個國家級人才特區(qū)“，也是京津石高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的核心園區(qū)。同時，中關(guān)村是我國科教智力和人才資源最為密集的區(qū)域，奠定了中關(guān)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)：

因此，中關(guān)村科技園作為我國體制、機(jī)制創(chuàng)新的試驗田，被譽(yù)為“中國硅谷”。

中關(guān)村的發(fā)展歷程

中關(guān)村緣起于中國電子信息產(chǎn)業(yè)前沿，匯聚眾多高精尖科技人才。自上世紀(jì)八十年形成電子一條街開始，其知名度及影響力遍及中國甚至海外。

1984年，在國家實行股份制改革的大背景下，受到美國硅谷科技創(chuàng)新浪潮的影響，眾多技術(shù)人員投入IT產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，民營企業(yè)帶動IT產(chǎn)業(yè)，中關(guān)村電子一條街初步形成規(guī)模；

2006年，三大賣場鼎力，賣場營業(yè)面積超過20萬平米；

2009年，中關(guān)村建設(shè)自主示范區(qū)，開始調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級；

2014年，創(chuàng)業(yè)大街投入運(yùn)營；

2015年，制定完成中關(guān)村大街的空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；

2017年，形成一批創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、科技金融、文化創(chuàng)意等新型業(yè)態(tài)聚集區(qū)；

2020年，綜合創(chuàng)新生態(tài)環(huán)境得到全面提升，品牌效應(yīng)凸顯；

為了更好的順應(yīng)市場變化，中關(guān)村不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以2020年實現(xiàn)綜合創(chuàng)新生態(tài)環(huán)境為目標(biāo)，為此進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整及優(yōu)化組合。

從國家創(chuàng)新體系的概念向創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)進(jìn)化

在中關(guān)村核心區(qū)建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心，打造中關(guān)村獨具特色的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，是中關(guān)村當(dāng)前最重要的戰(zhàn)略規(guī)劃定位。因此，中關(guān)村管委會制定了六大攻堅目標(biāo)：第一，領(lǐng)軍企業(yè)的扶持，深入實施“十百千工程”和“瞪羚計劃”；第二，建立更具規(guī)模的高校和科研機(jī)構(gòu)，深化落實“1+6”、“京校十條”等先行先試政策；第三、引進(jìn)優(yōu)秀人才，深入落實人才特區(qū)13項特殊政策；第四、從政府層面助力科技資本發(fā)展，努力打造中關(guān)村國家科技金融創(chuàng)新中心；第五、構(gòu)建創(chuàng)新服務(wù)體系，推動創(chuàng)業(yè)體系創(chuàng)新發(fā)展；第六、培養(yǎng)創(chuàng)新文化，大力弘揚(yáng)中關(guān)村創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)文化。

扶持中關(guān)村“十三五”重點產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域

“前沿產(chǎn)業(yè)信息、生物健康產(chǎn)業(yè)、智能制造和新材料產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)境與新能源產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代交通產(chǎn)業(yè)、新興服務(wù)業(yè)”六大領(lǐng)域作為中關(guān)村“十三五”的重點扶持產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，得到了政府相關(guān)和科技企業(yè)的大力響應(yīng)。六大產(chǎn)業(yè)功能定向與所屬不同區(qū)域，如生物健康產(chǎn)業(yè)對應(yīng)大興生物醫(yī)藥基地等，中關(guān)村西區(qū)對應(yīng)前沿信息產(chǎn)業(yè)服務(wù)。在其前沿信息產(chǎn)業(yè)功能下，著重發(fā)展：人工智能、大數(shù)據(jù)與云計算、虛擬現(xiàn)實、下一代通信與未來網(wǎng)絡(luò)、信息安全、核心芯片、智能硬件、學(xué)習(xí)處理器、云存儲系統(tǒng)、超極基站、集成電路制造關(guān)鍵設(shè)備、人工智能終端等產(chǎn)業(yè)。重點支持深度學(xué)習(xí)、計算機(jī)視覺、自然語言處理、數(shù)據(jù)挖掘分析、軟件定義網(wǎng)絡(luò)（SDN）、移動通信、量子通信、關(guān)鍵可信計算、區(qū)塊鏈、芯片等信息技術(shù)。

中關(guān)村大街將引領(lǐng)中國創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展新趨勢

2015年10月11日，中關(guān)村大街發(fā)展規(guī)劃在北京舉行的“中關(guān)村創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)季”開幕式上正式發(fā)布，未來這條大街將成為承載全國科技創(chuàng)新中心功能的核心載體，引領(lǐng)中國創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展新趨勢。

“中關(guān)村電子一條街”升級改造為“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)一條街”

中關(guān)村大街逐漸完成轉(zhuǎn)型，現(xiàn)有15萬平方米的傳統(tǒng)電子賣場將逐漸騰退，昔日的“中關(guān)村電子一條街”將徹底轉(zhuǎn)型為“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)一條街”，傳統(tǒng)電子賣場的業(yè)態(tài)將逐漸被新模式、新業(yè)態(tài)徹底替代。

改造的范圍：

以創(chuàng)業(yè)大街模式構(gòu)建“5+6”功能布局

在“雙創(chuàng)”的大風(fēng)口下，創(chuàng)業(yè)大街模式風(fēng)靡一時，全國各地積極響應(yīng)，取得了很好的帶動效應(yīng)，逐步得到市場的驗證。因此，中關(guān)村在原有基礎(chǔ)上繼續(xù)以創(chuàng)業(yè)大街模式構(gòu)建“5+6”的功能布局。

其中五大特色功能區(qū)建設(shè)為五個區(qū)段：第一區(qū)段：清華西門至中關(guān)村1號橋，依托北大、清華、北大科技園、中科院等高校和科研院所智力資本優(yōu)勢和創(chuàng)新資源，形成以知識創(chuàng)新為主導(dǎo)的協(xié)同創(chuàng)新功能區(qū)；第二區(qū)段：中關(guān)村1號橋至知春路，主導(dǎo)職能為以科技總部、科技金融、創(chuàng)業(yè)服務(wù)、綜合商業(yè)商務(wù)服務(wù)為主的創(chuàng)新核心功能區(qū)；第三區(qū)段：知春路至四通橋，主導(dǎo)職能為以智能硬件、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)等領(lǐng)域為主的專業(yè)創(chuàng)新服務(wù)功能區(qū)；第四區(qū)段：四通橋至魏公村，結(jié)合中坤大廈、天作國際、財大金融產(chǎn)業(yè)園等項目的建設(shè)，主要職能為以科技金融、科技服務(wù)、商務(wù)商業(yè)、休閑文化為主的科技金融創(chuàng)新功能區(qū)；第五區(qū)段：魏公村至白石新橋，結(jié)合藝術(shù)院校、紫竹院公園、長河、國家圖書館和首體等綜合條件，主要職能為以科技服務(wù)、小微創(chuàng)新和創(chuàng)意文化為主的特色創(chuàng)新功能區(qū)

六個節(jié)點地區(qū)分別為：結(jié)合軌道站點，重點對中關(guān)村大街沿線包括清華西門-北大東門地區(qū)、中關(guān)村核心區(qū)（西區(qū)-東區(qū)）、海淀黃莊、四通橋、魏公村、首體六個節(jié)點地區(qū)進(jìn)行功能優(yōu)化和環(huán)境設(shè)施改善，強(qiáng)化創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)新服務(wù)功能在節(jié)點地區(qū)的重點培育和集聚。

改造升級 —— 以政策引導(dǎo)、市場力量推動為主

根據(jù)中關(guān)村科技園區(qū)海淀園管委會提供的數(shù)據(jù)，目前中關(guān)村大街沿線寫字樓共計36座，總建筑面積約170萬平方米，其中辦公面積約68.5萬平方米，商業(yè)面積約71萬平方米，入駐企業(yè)總數(shù)約6663家，空置面積約10146平方米。36座樓宇中，有業(yè)態(tài)調(diào)整積極性的樓宇有10座。鼎好、海龍、億世界、大華科技商廈、光耀東方中關(guān)村時代購物廣場、九龍商務(wù)中心、中發(fā)電子城、中關(guān)村大廈、天作國際大廈、光大國信大廈。樓宇產(chǎn)權(quán)方主要包括：國有企業(yè)、大學(xué)、部分房地產(chǎn)企業(yè)及小業(yè)主個人產(chǎn)權(quán)。

除上述寫字樓外，中關(guān)村大街沿線范圍內(nèi)，共有購物中心8處，小商品批發(fā)市場和電子賣場8處，星級酒店17個，快捷酒店5個。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這些業(yè)態(tài)具有調(diào)整的可能性。

發(fā)展計劃與目標(biāo)

中關(guān)村科技園區(qū)海淀園管委會此前的規(guī)劃思路，改造規(guī)劃主要分三個階段完成，

2015年底——制訂完成中關(guān)村大街的空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，設(shè)立若干大街建設(shè)節(jié)點，啟動一批主題樓宇的業(yè)態(tài)調(diào)整工作和街道環(huán)境改造工程，設(shè)計并建成體現(xiàn)中關(guān)村大街文化內(nèi)涵的雕塑景觀，初步提升中關(guān)村大街的外部形態(tài)。

2017年底 —— 形成一批創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、科技金融、文化創(chuàng)意等新型業(yè)態(tài)集聚區(qū)；突破部分大院、低效用地等存量空間的改造工作，推動創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能向沿線街道縱深輻射，街區(qū)綜合創(chuàng)新生態(tài)環(huán)境全面提升。

2020年底 —— 中關(guān)村大街及周邊地區(qū)綜合創(chuàng)新生態(tài)環(huán)境將得到全面提升，品牌效應(yīng)凸顯，持續(xù)產(chǎn)生具有中關(guān)村原始創(chuàng)新、技術(shù)服務(wù)能力及商業(yè)模式創(chuàng)新優(yōu)勢的創(chuàng)客群體和企業(yè)集群。

此外，依據(jù)“中關(guān)村大街發(fā)展規(guī)劃”，中關(guān)村核心區(qū)（海淀）將開展主題樓宇塑造行動，結(jié)合區(qū)段功能定位，引導(dǎo)樓宇主體功能的優(yōu)化，引導(dǎo)樓宇業(yè)態(tài)向總部型科技企業(yè)、智能硬件、電子信息產(chǎn)業(yè)、科技金融以及創(chuàng)業(yè)服務(wù)、創(chuàng)意文化類專業(yè)領(lǐng)域創(chuàng)新業(yè)態(tài)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

2020年突如其來的疫情，給五年規(guī)劃接近尾聲的中關(guān)村商圈帶來了不小的變量，一方面此前已有部分大公司選擇上地等辦公面積更大的總部，給中型TMT公司讓出了更多的辦公空間，另一方面，疫情也創(chuàng)造一部分新的行業(yè)機(jī)會，資源進(jìn)一步集中，加上中關(guān)村得天獨厚的人才匯集優(yōu)勢，2020年中關(guān)村商業(yè)辦公仍吸引著眾多處于上升期的TMT公司。