目前物流園區“空園”現象成為常態，具體表現在或無商可招、大量的建筑閑置或招入企業不能給予企業帶來利潤等，嚴重地阻礙了物流園區和物流業的快速發展
　　
　　2015年中國物流與采購聯合會出具的物流園區調查報告指出，全國1210家物流園區(含規劃和在建)中已運營857家，從物流園區的整體發展來看，我國物流園區已進入規劃后期的招商階段。然而目前物流園區“空園”現象成為常態，具體表現在或無商可招、大量的建筑閑置或招入企業不能給予企業帶來利潤等，嚴重地阻礙了物流園區和物流業的快速發展。又恰逢國家經濟進入“新常態”時期，經濟增速出現放緩態勢，產業經濟面臨轉型升級，導致物流園區的發展變得愈發困難，招商難問題變得更加凸顯。
　　
　　那么造成如此招商困局的原因何在呢？通過對多個物流園區研究分析結合行業專家的觀點，主要原因包括園區前提規劃定位不準確、同質化現象明顯；規劃與招商嚴重脫節，招商工作缺乏系統規劃；招商后服務缺失等問題。基于上述原因，我們認為破解物流園區招商困局可以從以下幾個方面著手。
　　
　　夯實項目市場調研工作，找準園區市場定位
　　
　　詳細、準確的市場調研和分析是園區找準市場定位的關鍵，物流園區的建設必須有一定的市場需求作為發展支撐，而不是基于其他非市場因素。物流園區的市場調研需要從項目所處的宏觀環境、項目周邊需求及競爭環境、項目區位條件(經濟區位、交通區位)等方面進行把握。特別是經濟結構轉型發展的今天，更要著重了解和分析宏觀經濟和行業發展趨勢對于園區規劃定位的影響。如在“互聯網+”背景下，電子商務、O2O等新業態、新模式的快速發展，對實體商流市場造成巨大沖擊，商貿流通格局面臨打破重塑的局面，在此背景下，作為流通體系重要一環的物流園區該如何應對？物流業平臺化、網絡化、生態化發展趨勢明顯，未來物流企業和物流園區之間的競爭，將會是平臺與平臺之間、生態系統與生態系統之間的競爭，單一物流園區和節點前途黯淡，面臨此等局面，物流園區在又該如何制定規劃和發展策略？同時也要注重對園區建設主體自身資源和能力的分析，對于存在的市場機會的項目做出選擇，打造重點、突出特色。
　　
　　規劃與招商并行，做好園區預招商
　　
　　物流園區進行規劃調研的過程，即項目預招商的過程。物流園區的前期市場調研，其很大目的就是尋找到潛在目標客戶名單，鎖定市場，為招商運營奠定基礎。在規劃前期就應啟動招商，把客戶請過來，聽要求、聽意見、聽感受，這樣才能招來真正有需求的客戶，明白客戶的真正需求和園區未來的發展方向。只有你自己找到了方向，才能帶領大家一起尋找出路。在此階段，園區的投資運營方應及時組建招商團隊，并由一定層級領導掛帥(具有一定項目決策權)，負責跟進工作，防止客戶的流失，在我們負責過的園區規劃項目中，這種情況時有發生，尤為遺憾。
　　
　　系統開展園區招商工作，實施“521”招商戰略
　　
　　招商工作是一個系統工程，每個環節之間都是相互依存，相互影響。對于物流園區的招商的各個環節進行研究分析，我們提出招商的“521”戰略。所謂的“521”戰略是指5個招商關鍵步驟，2個招商支持體系和1個招商執行力量。
　　
　　5個招商的關鍵步驟是指：物流園區客戶定位、客戶尋找、客戶分類、客戶洽談及客戶入駐。2個招商的支持體系是指：有效的營銷推廣、具有針對和吸引力的招商政策。1個招商執行力量是指：一個高效、強有力的招商執行團隊。
　　
　　物流園區的客戶開發五步曲是評估項目優劣勢、明確客戶開發對象根據園區的類型、定位和戰略發展規定，在夯實的市場調研基礎之上，充分考慮和分析物流園區所在地區物流市場特性、物流企業和制造、商貿企業的物流需求和供給，以及關聯物流園區的業態層次、競爭態勢等，從而明確客戶對象，找出客戶的潛在需求。這一階段的工作內容主要是了解客戶的基本信息和潛在需求，進行初步的溝通，判斷有無成交的機會，有則進入下個階段，無則終止。該階段工作的主要責任人為招商人員和招商經理。
　　
　　客戶信息資料的收集通過各種渠道(搜索、專業網站、展覽、老客戶、競爭對手等)，深入挖掘客戶企業的經營信息(資源狀況、經營的穩健性、發展戰略及財務狀況等)，同時與客戶進行初步接觸并在客戶企業內部建立內線關系，強化互相之前的來往，同時了解決策人信息及該公司的決策流程等，為下一階段進行價值評估，提供充分的信息依據。該階段工作的主要責任人為招商人員和招商經理。
　　
　　客戶價值評估、確定合作方式根據收集的信息，從合作成本和收益(包括帶動效應)兩方面判斷目標客戶對于項目的價值，確定引進績效高的優質企業，同時判斷成交機會的大小和難度，對成交的價值進行全面評估，將客戶按等級進行劃分，確定合作的方式和招商策略(以直接投資引進、以聯合開發引進、以聯合經營引進、以品牌代理引進、以政策優惠引進等)。該階段工作的主要責任人為招商經理和招商總監。
　　
　　影響力滲透、建立關系。充分調動園區的社會資源，多渠道進行最佳切入點尋找，與關鍵決策人進行深層次的溝通，建立良好的關系，對園區的實力、形象、招商政策進行傳播。必要時，可以申請園區高層領導的介入。對于大型、具有戰略意義的客戶，提供一對一的招商合作方案。本階段工作的主要負責人為招商經理和招商總監。
　　
　　促成成交。邀請客戶到園區進行實地考察，進一步傳播園區的優勢和綜合解決問題的能力，消除客戶的顧慮，促成成交。本階段工作的主要負責為招商經理和招商總監。
　　
　　做好招商后服務，完善園區配套服務體系
　　
　　要保證招商工作具有好的延續性，就必須做好招商后服務工作。對于簽約入駐的客戶，要及時、有效的兌現各種招商承諾。如在客戶進駐階段，物流園區就應將一切基礎設施和服務準備好，不能讓手續辦理、土地審批、道路交通等問題影響客戶進駐物流園區。在園區的運營過程中，做好園區配套服務工作，不僅僅是對于入駐企業給予政策上的優惠，還要在投資環境和運營環境建設上下功夫，要讓入駐的企業具有明顯的優越感。
　　
　　最后，在物流園區招商過程中要注意借力發展，可選擇知名且具有良好信譽和龐大的客戶群體、在行業內具有影響力的中介機構和咨詢公司進行合作，提高園區招商的效率和成功率，縮短投資回收期，降低運營壓力。