產業園區的規劃設計，需要對要發展的產業進行選擇，對細分行業進行定位，同時要關注市場形勢、產品需求，要對資金平衡進行研究分析，可以說產業園區規劃設計是一項系統性非常強的工作，需要豐富的經驗。筆者參與過大量產業園區的規劃設計項目，總結了“園區概念主題化”，“業態組合創新化”，“項目設置落地化”，“商業利益最大化”四個產業園區規劃設計的操作要點。

產業園區要注重包裝，這有利于優化內部環境、集聚要素資源、吸引項目入駐、擴大對外影響等，從而提升園區的市場競爭力，尤其是在產業園區競爭日益激烈、園區走向日益專業的背景下，產業園區開發者更應重視對產業園區進行主題化的概念包裝。

產業園區概念包裝應干練、精辟、醒目，應突出園區的主題特色，一般而言，可以從區位優勢、產業特色、園區功能、經典案例四個角度進行分析，而大部分情況是這四個角度的綜合！

通過四個角度對產業園區的規劃進行分析

1、基于區位優勢

基于產業園區的區位優勢，綜合考慮園區在區域經濟所扮演的角色，對園區進行概念包裝。

2、基于產業特色

根據產業園區比較鮮明的主導產業定位，為進一步突出園區的產業特色，從產業的視角對園區進行概念包裝。

3、基于園區功能

基于園區比較獨特的功能定位，從園區功能的視角對園區進行概念包裝。

4、基于經典案例

利用國際知名的園區宣傳自己，從而擴大自己的影響力是一種常用的園區概念包裝的思路。

隨著產業園區開發越來越精細化、專業化，業態定位成為開發策劃的重要內容。產業綜合體、企業孵化器、企業加速器、標準化廠房等都屬于功能業態的具體表現形式，它們都有一個共同特點，就是在一定程度上可以進行模塊化組織和標準化生產，具有一定的可復制性。產業園區開發的業態選擇需要考慮可行性，根據廣東省建科建筑設計院的研究，產業園區規劃過程中的業態定位，大多要基于已有的業態單體進行組合創新。獨棟總部、標準廠房、高層辦公、多層辦公、商務酒店、商務會所、人才公寓、員工宿舍等業態單體如同一塊塊積木，業態組合創新的過程就是“搭積木”的過程，在具體的開發策劃研究中可以根據以下幾個維度思考園區的業態組合。

1、參考企業需求

企業是產業園區的主要目標客戶，不同類型的產業，甚至不同類型的細分產業的企業，對園區物業載體的需求會有很大差異。如以現代服務業、文化創意產業為主導產業的園區選擇Soho、Loft等業態風格可能更能滿足客戶需求，科技型創業企業則更偏好孵化器、加速器，流通型企業對交易市場等業態情有獨鐘，輕制造企業更有意愿選擇多層標準化廠房等等，因此產業園區在選擇業態組合時一定要有明確的主導產業定位，并深入研究企業對業態的需求。

2、參考規劃控制

產業園區的開發，尤其是小產業園區的開發，大都是建立在已成型的土地利用規劃、控制性詳細規劃或修建性詳細規劃的基礎之上，因此，在研究產業園區的業態定位時，必須考慮上位規劃對園區土地在性質、容積率、開發強度、建筑高度等方面的控制，在違背上位規劃的前提下，縱然再具有創新性的業態組合也幾乎沒有落地的可能。

3、參考周邊競爭

市場化的產業園區在研究目標客戶需求的同時，也要掌握周邊園區的業態風格，了解市場競爭情況，做到“知己知彼”。產業園區業態既不能因有市場需求而盲目定位，也不能因有市場競爭而規避定位，它必須建立在綜合了解市場供求的基礎之上，選擇具有平衡性、獨特性的業態組合。

對于產業園區而言，項目功能屬性和收益屬性遠比項目創新屬性重要，因此只有保證項目的功能性與收益性，項目才有落地可能，而有效的市場需求和明確的投資主體是影響項目能否落地的關鍵，這在做產業園區規劃設計時，需要引起足夠的重視。